十多年来，我撰写的有关西班牙房地产市场的所有内容都将最新统计数据与2008年前的统计数据进行了比较。不参考2008年席卷西班牙经济的全球衰退和银行危机，就不可能了解市场。

这些数字有助于弄清我们来自何处，我们身在何处以及可能要去往何处。但是现在，我们又对Covid-19的后果更加复杂了。

但是，我怀疑要弄清市场及其发展方向将非常困难。尽管如此，我已经开始询问有关锁定后市场的信息，所以我认为我将开始添加一些博客来更新2020年市场报告。我不打算做出预测，而是提出一些买家需要考虑的问题。

回顾

2008年的危机严重打击了建筑业和房地产市场。总体而言，大约95％的建筑业消失了，仅在最近几年才重新开始建造。甚至现在，这只是2008年之前的一小部分。例如，马拉加省是第一个再次获得建筑的地区之一，建筑业仍比2008年前下降了90％。在全国范围内大致相同，甚至更糟。

就房地产市场而言，它崩溃了。从2006年的824,905笔销售总额到2013年触底，下降了70％，至247,206笔交易。恢复缓慢且不完整。直到2017年，一年内再次记录了超过500,000笔销售。从那时起，它在2018年和2019年都上升到550,00左右。

恢复热点

在大陆的地中海沿岸地区以及巴利阿里群岛或加那利群岛，复苏最为强劲。这些地区约占整个市场的60％，是大多数海外买家前往的地区。因此，海外部门拥有约20％的市场份额。此外，海外需求的力量使得该部分市场比2008年崩盘前大了80％。相比之下，西班牙国内市场仍比以前小40％。

赢家和输家

与所有的市场调整一样，赢家和输家都会有赢家。在2008年银行危机的最初冲击之后，停滞了大约六个月。  但是，从2009年初开始，现金买家返回了，但并不奇怪，他们只对积极进取的卖家感兴趣。  我在2009年为第一位发生车祸的客户提供了100万欧元现金，在短短六周内，他就以165万欧元在市场上买了房子。那是一场危机的交易，我们以90万欧元的价格购得，减少了45％。

但是，许多卖家长期以来一直在否认，并且拒绝了相当合理的报价以进行快速销售，但几年后才出售。  确实，仍然有可能在2016年找到卖家，其问题可以追溯到在繁荣时期过度扩张自己的卖家。  不幸的是，尽管他们意识到自己陷入了困境，但他们不知道何时停止挖掘。例如，我在2016年为客户找到了一套已经投放市场多年的公寓，最初的价格为37.5万欧元。  经过一番艰苦的讨价还价，我们以205,000欧元获得了成功。

我敢肯定，每个人都想回答的第一个问题是，Covid-19后果是否可能使价格下跌与2008年至2014年之间的下跌类似。那时我们看到优质地段和60处优质物业的价格下跌了40％ ％+在其他地方。但是，并非所有这些跌落都已经恢复。我估计，地点的房产价格仍比2008年前的峰值低10％-15％，而次要地点的价格甚至更高达30％-40％（在病毒感染之前）。

但是，我不从事水晶球注视和预测工作。这还为时过早。我想在此博客和后续活动中提出一些买家需要关注的问题，以最大程度地获得获胜者的机会。我认为这样做的一种方法是询问与2008年的危机有何相似之处，有何不同？

有什么不同

毫无疑问，会有一些危机销售，从而为买家准备前进的机会。但是，2020年之前的病毒市场房地产市场比2008年不堪重负的市场更加坚挺。近期的市场增长并非基于廉价信贷和投机性价格。实际上，从2008年到2015年左右，西班牙抵押贷款市场几乎不存在。  因此，买家要么现金充裕，要么拥有大量存款，因此没有在2008年之前积累的债务。

此外，没有类似的未售库存。但是，据估计，在2008年至2015年间，多达150万处房产需要买家。相反，我保持位置优越，优质的物业供不应求。但是，如果短期内有大量房地产涌入市场，这种情况可能会改变，然后我们可能会转向价格大幅下跌。

国内外市场

我期望这两个部门彼此独立运作。他们总是这样做。可能是西班牙人（比拥有大量现金的海外购买者更可能拥有抵押财产）将成为迫使价格下跌的强迫卖方。想想酒店经营者，饭店老板，酒吧老板，独立的租车公司，只是一些可能无法生存的旅游相关业务。海外买家的首选地点恰好是那些在短期到中期受到旅游业损失打击最严重的地点。例如，旅游业被称为安达卢西亚经济的“动力”，约占GDP的14％。  加那利群岛和巴利阿里群岛的这一比例上升至35％。

信心因素

会有来自海外买家的信心吗？我认为这可以有两种方式。  有些人不可避免地会决定在可预见的未来搁置他们的计划，或者完全放弃。  另一方面，一些买家将看到机会，甚至可能提出他们的计划并继续努力。  这就是为什么我已经收到那些想知道何时进入市场的人的电子邮件的原因。

其他事宜

其他需要关注的问题是航空重新启动和企业重新营业的速度。在2020年旺季，尤其是在租金需求的背景下，旅游业的表现也将很重要。今年的租金收入可能意味着一些卖家可以不用出售就渡过难关。我还将密切关注新建领域。开发商会努力维持价格吗？当然，在我看来，有些人已经在通过与转售价格相比没有意义的价格表来提高自己的运气。

一个大问题将是西班牙失业情况如何。2008年为8％，在经济衰退期间上升至惊人的35％以上，而在2019年仅跌至15％以下。短期内回升至20％以上也就不足为奇了。西班牙银行已经暗示，到2020年底，经济可能会萎缩6％至13％，这取决于逐步摆脱锁定的方式。如果似乎旅游业和酒店业最后出现，则有可能将其推向更高的数字。