据专家称，西班牙冠状病毒大流行所造成的经济和房地产形势似乎在恶化。在禁闭期开始时，专家和机构的共识预计GDP下降将近5％，但是，现在的崩溃速度是两位数。西班牙银行（Banco deEspaña），应用经济研究基金会（Fedea）和西班牙雇主组织联合会（CEOE）已经在谈论跌幅超过10％。

经济前景恶化二手物业新建筑跌幅最大的区域价格调整将持续多长时间？租金价格温和下降租金，复苏的先锋。

经济前景恶化

日益恶化的经济形势十分普遍，并且还蔓延到住房市场，在大流行高峰期间瘫痪了住房市场，尤其是现在已经发布了有关COVID-19影响的首份官方数据，这一点尤其明显。据公证人称，3月份房屋销售下降了37％，抵押贷款签署下降了28％。如果我们考虑到警报状态仅影响3月下半月，则这些红色数字将继续上升。同样，注册服务商已将4月份的交易量下降了38％以上。

由于这种情况，房地产专家和经济学家正在更新他们的计算，并且目前预测二手房价格将出现两位数的下降，尤其是旅游区。这不仅是新房建设的放缓，以及租金收入的小幅调整，这一市场将因需求的新增加而得到加强。

二手物业

“我们认为，二手房价格可能会在短期内跌至5％至10％之间，”西班牙高力国际国际首席执行官Mikel Echavarren解释说。

Funcas（西班牙储蓄银行基金会）的负责人雷蒙德·托雷斯（Raymond Torres）进一步走了一步，他回忆说：“价格与经济的动态密切相关。根据这种模式，估计GDP下降了近根据共识，有9.5％的平均价格可能会在10％到20％之间进行更大的调整。”Remax房地产网络的数量也在不断增加，并警告说，在某些地区，价格可能会下降30％。

据丹尼尔·拉卡列，在财务规划公司的首席经济学家Tressis，“这是合乎逻辑认为，住房价格将失去了2018年至2019年间积累的增加”，并有将在两位数下降由于冠状病毒的住房价格。

新建筑

对于新建筑，预计情况将大为不同，就价格而言，目前似乎已摆脱风暴。据丹尼尔快活，秘书长APCE西班牙（在国家一级房地产启动子协会）“的市场运作得非常好。已经签署的销售正在保持着总常态，因为我们目前有，这是非常重要的在建产品的销售量约为85％。至于新销售，由于有预订和销售，我们从公司那里收到了积极的信息，尽管价格比正常情况低得多。”

来自高力国际的Echavarren还预计对新住宅建设的影响有限，并保证“如果不对发展贷款的代位求偿权带来风险，价格在今年和未来几年都将保持合理的稳定。由银行”。

跌幅最大的区域

对于价格下跌幅度最大的地区，拉卡拉（Lacalle）的重点主要放在第二住宅区，海滩地区和失业率较高的地区，而Funcas还认为，在主要城市人口密度较高的地区，房价也有可能大幅下跌（特别是在分娩后，人们对大城市郊区的大都市地区或市政当局的兴趣增强了，在那儿，买主可以以相同的价格甚至更低的价格选择更宽敞的房屋。而且，这样的市中心房屋，几乎无论它们位于何处，都几乎没有自然光，人们希望“因为禁闭所留下的创伤”而做出改变。

同样，纳瓦拉大学（UNAV）经济学教授若泽·路易斯·阿尔瓦雷斯·阿尔塞（JoséLuisÁlvarezArce）坚持认为，“很明显，住房需求将与经济衰退，失业增加以及房地产市场的不确定性齐头并进。健康和经济事件将如何在不久的将来发展。这是由复合可从非居民和外籍人士预计下游需求，考虑到行动不便的，我们将在未来几个月内遇到的问题。这会特别影响到住房旅游地区。

具体来说，根据高力国际（Colliers）处理的数据，在马略卡岛帕尔马（Palma de Mallorca），阿利坎特（Alicante），巴塞罗那（Barcelona），巴伦西亚（Valencia）或加那利群岛（Canary Islands），二手房的价格跌幅可能超过10％。

最后，亚太经合组织的专家解释说，主要的影响将“在那些失业率较高且商业结构遭到破坏的地区，这是合乎逻辑的。无论如何，我们了解到，已经有房地产开发活动的那些地区是相反，在那些没有大城市，没有第二家市场的地区，即健康危机之前活动很少的地区，可能会更加困难。”

价格调整将持续多长时间？

目前，预测是这些降价至少将持续到今年2021年初，尽管一切都将取决于健康危机的演变方式（冠状病毒更多爆发的可能性以及疫苗需要时间的事实）到达），以及未来几个月经济的反应。

在这方面，IE商学院房地产管理执行计划主任Pedro Abella表示：“尽管停产，但西班牙房地产市场需求仍然强劲，而且供应量很低，因此预计会有在9到12个月的时间内恢复，前提是冠状病毒的发展持续向下且没有复苏。此外，他认为经济和房地产形势比2008年危机爆发时更加坚实的事实“将意味着短期和中期的影响不会很严重，而且国家和欧洲机构也将提供帮助”。

他的理论得到了Funcas董事的认同，他排除了市场长时间崩溃的可能性因为“以下因素造成了经济衰退的原因：低利率，潜在的高需求（尤其是年轻人），人口和社会动态，城市中心吸引的国际投资者，其价格仍低于其他国际首都的价格但是，他坚持认为，尽管市场可能会在秋季开始上涨，但前提是没有新的大流行需要采取新的遏制措施，但房地产销售的崩溃并没有达到水平，并且“我们将不得不等待一段时间。恢复自警报开始以来失去的土地，因为高失业率和对失去工作的恐惧将继续对需求产生影响。”

纳瓦拉大学的经济学教授也同意这种观点，他强调说：“下降将需要一些时间，这取决于卖方将其对销售价格的期望调整为潜在买方所面对的现实所需的时间。但是，由于房地产市场比上次危机更加平衡，我们可以预期调整不会那么剧烈，对于APCE，恢复正常状态将在18-20个月内完成。

总体而言，专家们强调，房地产行业的专业化水平和业务参照公司的低负债水平是有助于限制COVID-19影响的其他因素。他们还强调，可预见的新房屋建设下降（可能达到40％；即大约四年前的水平），将减少任何促进新建筑供过于求的风险。

无论如何，共识认为2022将是市场恢复到类似于COVID-19之前状态的第一年，尽管Collier的专家认为，市场的“全面恢复”可能需要4到10年。埃哈瓦伦（Echavarren）警告说，五年后，“一旦我们的国家达到与年初类似的职业和失业水平，”他警告说，仅今年，销售下降将达到30％左右。

他的观点与巴塞罗那大学（UB）经济学教授，房地产分析师贡萨洛·贝纳多斯（Gonzalo Bernardos）的观点相吻合，他回忆说：“房地产市场的复苏总是落后于经济的复苏。在价格方面。在2021年第一季度，价格将继续下跌，相反，经济将已经以高速度增长。他认为，直到2023年年底，我们才会看到去年的房价。

Remax预测，根据地理位置的不同，运营量将同比下降10％至30％，并且恢复相对较快。房地产网络补充说：“看来这比2007年的前一场危机更具季节性，这在房地产市场方面将不那么严重，持续的时间也将更少。”

租金价格温和下降

总体而言，市场认为，许多潜在的买家将无法拥有房屋，因此他们将被迫转向租赁市场，而在冠状病毒到来之前，租赁市场已经拖了超额需求。因此，专家预计租金不会大幅下降。

“很明显，价格将不得不下降，因为那些没有进行紧急裁员的人已经失去了工作或有失去工作的风险。但是需求将仍然很高，因为租房将成为那些无法买房的人的避难所，尤其是在大城市里。我们来自主要经济和人口中心的供应明显不足，需求可能会增加，因此逻辑上是租金下降幅度不会很大。”ASVAL（房屋租赁协会）的负责人Beatriz Toribio说。

贝尔纳多斯（Bernardos）认为，“到2020年，租赁业务将比2019年增加很多。一方面，租金价格将有许多下降。另一方面，我们可以看到改变昂贵的租赁房屋，以提供更便宜的选择，而每个人都居住在不同财产中的前房客都集中在同一住房中……”他们的数字预测，租金价格将下降约13％。

IE商学院房地产管理执行计划主任也是如此，他强调说：“租赁市场在休息之前就开始受到很大的拉动，原因是由于严格条件导致难以获得融资。或由于合作经济或按使用量付费等概念的变化，以及由于决定或离婚而增加的单亲家庭，由于缺乏储蓄来支付抵押贷款，年轻人的流动性增加等原因，这些标准得以维持。甚至得到加强，因此可以预见，由于供应极度短缺（特别是负担得起的租金）和可能收紧的融资条件，它们将继续发挥作用。”

正如专家解释的那样，最可能影响租赁需求拉动的因素之一是可预见的抵押贷款签名下降，这是银行在风险增加的情况下在发放新的购房贷款时收紧了贷款要求的结果。失业和公民购买力普遍下降。因此，预计全年新业务形式化的减少约30％。

“金钱更令人恐惧和放贷。在“大萧条”期间，银行遭受了很多损失，许多实体继续进行由此而来的调整。这几个月的抵押贷款违约必须得到解决，但可以预料，金融行业将更加谨慎，因此租赁房屋市场的潜力。” IE商学院专家强调说。

Bernardos认为，抵押贷款的发放将下降甚至超过销售（30-35％），由于“特别是需求下降的结果，因为当有危机，家庭倾向于增加储蓄相对于他们的收入，在收入不超过2500欧元的中小型企业中工作的家庭将发现抵押变得更加困难。”

租金，复苏的先锋

专家们正在向政府传达信息，要求其利用每次危机带来的机会并将租金作为经济，就业和投资复苏的先驱之一。

“在自由市场和以负担得起的价格向公众提供的租赁市场，在西班牙尚未开发。这就是为什么国内外投资者对进入和选择这种模式如此感兴趣的原因。我们应该利用这一优势。最后，与购买市场相比，这是一个比购买市场更强大，更灵活的市场，为何时何去何从打下基础，这一点很重要。复苏或早或晚都会到来，并且会面对未来的危机。” Toribio强调。

她认为，对租赁市场的承诺“将使我们能够解决几个领域：一方面，需要便利获得住房的机会，另一方面，需要促进经济活动，创造就业机会并吸引新的投资。”为此，她认为必须有一个稳定的法律和法规框架，为投资者提供担保，并减少行政障碍，加快对受到冠状病毒影响的人的援助，并对小型和小型企业实施税收优惠政策。大房主将他们的空房子投放市场。